A Execução das Cotas Condominiais em Condomínio de Fato

O exequente, ao propor demanda executiva fundada em título executivo extrajudicial, deve instruir a petição inicial com o título sobre o qual se funda sua pretensão, sob pena de indeferimento da exordial, nos termos do art. 798, I, a, do CPC/2015, verbis:

“Art. 798. Ao propor a execução, incumbe ao exequente: I - instruir a petição inicial com: a) o título executivo extrajudicial; b) o demonstrativo do débito atualizado até a data de propositura da ação, quando se tratar de execução por quantia certa; c) a prova de que se verificou a condição ou ocorreu o termo, se for o caso; d) a prova, se for o caso, de que adimpliu a contraprestação que lhe corresponde ou que lhe assegura o cumprimento, se o executado não for obrigado a satisfazer a sua prestação senão mediante a contraprestação do exequente;

O Novo Código de Processo Civil estabelece, em seu art. 784, o rol de títulos executivos extrajudiciais, sendo certo que a novel legislação processual civil inovou ao conceder eficácia executiva ao crédito referente a contribuições de condomínio edilício, consoante o art. 784, X, do CPC/2015, verbis:

“Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: I - a letra de câmbio, a nota promissória, a duplicata, a debênture e o cheque;II - a escritura pública ou outro documento público assinado pelo devedor; III - o documento particular assinado pelo devedor e por 2 (duas) testemunhas; IV - o instrumento de transação referendado pelo Ministério Público, pela Defensoria Pública, pela Advocacia Pública, pelos advogados dos transatores ou por conciliador ou mediador credenciado por tribunal; V - o contrato garantido por hipoteca, penhor, anticrese ou outro direito real de garantia e aquele garantido por caução; VI - o contrato de seguro de vida em caso de morte; VII - o crédito decorrente de foro e laudêmio; VIII - o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio; IX - a certidão de dívida ativa da Fazenda Pública da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios, correspondente aos créditos inscritos na forma da lei; X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas; XI - a certidão expedida por serventia notarial ou de registro relativa a valores de emolumentos e demais despesas devidas pelos atos por ela praticados, fixados nas tabelas estabelecidas em lei; XII - todos os demais títulos aos quais, por disposição expressa, a lei atribuir força executiva.”

Por sua vez, o art. 1.332 do Código Civil estabelece que condomínio edilício é instituído por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, a saber:

“Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III - o fim a que as unidades se destinam.” (sem grifos)

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Diante da existência de expressa disposição legal, é evidente que o crédito decorrente das contribuições dos moradores do condomínio de fato não se qualifica como título executivo extrajudicial, nos moldes do artigo 784, X, do CPC.

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Neste sentido, confira-se o entendimento do E. TJRJ:

"0014137-10.2018.8.19.0209 - APELAÇÃO 1ª EmentaDes(a). CELSO SILVA FILHO - Julgamento: 21/08/2019 - VIGÉSIMA TERCEIRA CÂMARA CÍVEL APELAÇÃO. Execução de título extrajudicial. Indeferimento da petição inicial, com fulcro no artigo 924, I, do CPC/2015. Execução extrajudicial ajuizada por condomínio de fato. Impossibilidade de sua equiparação ao condomínio edilício, para fins de formação de título executivo extrajudicial, nos termos do artigo 784, X do CPC/2015. Crédito decorrente de contribuições dos moradores do condomínio de fato que não se qualifica como como título executivo extrajudicial. Adequada extinção da execução, com fulcro no artigo 924, I, do CPC/2015, ante a ausência de pressuposto processual específico para o ajuizamento de demanda executiva, na forma do artigo 798, I, a), do CPC/2015. Cobrança do suposto débito que deve ocorrer mediante ação de conhecimento própria. Jurisprudência deste Tribunal de Justiça. RECURSO NÃO PROVIDO. - Data de Julgamento: 21/08/2019 - Data de Publicação: 23/08/2019 (*)"