A POSSIBILIDADE DE INSTITUIÇÃO JUDICIAL DE COTA EXTRA PARA PAGAMENTO DE DÍVIDAS CONDOMINIAIS: ANÁLISE DO PRECEDENTE DO TJRJ

1. Introdução

A inadimplência de débitos assumidos por condomínios, sobretudo quando decorrentes da prestação de serviços essenciais, como água e esgotamento sanitário, suscita debates relevantes sobre os limites da autogestão condominial e o poder do Judiciário em impor medidas executivas atípicas. O recente julgamento do Agravo de Instrumento nº 0025263-58.2025.8.19.0000, pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, traz importantes reflexões sobre a possibilidade de instituição judicial de cota extra para satisfação de dívida executada, mesmo diante da resistência da assembleia condominial.

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2. A resistência do condomínio: argumentos e fundamentos

O Condomínio, agravado no caso em exame, defendeu, inicialmente, que a instituição de cota extra constitui ato privativo da assembleia de condôminos, sendo incompatível com a ingerência do Poder Judiciário, sob pena de violação aos princípios da autonomia privada e da autogestão condominial, consagrados, respectivamente, nos arts. 1.333 e 1.334 do Código Civil.

Argumentou ainda que a natureza jurídica da dívida não se confunde com as obrigações propter rem, sustentando tratar-se de obrigação personalíssima do condomínio, ente dotado de personalidade jurídica própria. A intervenção judicial, segundo o condomínio, afrontaria a lógica do regime condominial e implicaria em desconsideração inversa da personalidade jurídica, alcançando indevidamente os condôminos.

Por fim, alegou que não houve esgotamento dos meios executivos típicos, uma vez que a execução restringiu-se a tentativa de penhora on-line.

3. A superação da tese condominial: fundamentos para a imposição judicial da cota extra

O Tribunal rejeitou os argumentos do agravado. Reconheceu, com base no art. 139, IV, do CPC, a legitimidade do juiz para determinar medidas indutivas e sub-rogatórias com o objetivo de assegurar o cumprimento da ordem judicial, especialmente quando os meios típicos da execução revelam-se ineficazes.

Constatou-se que a tentativa de penhora on-line foi infrutífera, com o bloqueio de apenas R$ 89,00, e que o condomínio não possui bens penhoráveis nem fundo de reserva suficiente. Os bens comuns, como elevadores, são insuscetíveis de alienação (cf. TJRJ – AI 0098499-14.2023.8.19.0000). Assim, restou demonstrado o esgotamento das medidas típicas de execução, autorizando a adoção de medida atípica.

A decisão destacou, ainda, que a natureza jurídica da dívida é propter rem, recaindo sobre os condôminos proporcionalmente às suas frações ideais. Citou, nesse ponto, o REsp 1.473.484/RS, no qual o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que as despesas condominiais – inclusive aquelas oriundas de decisões judiciais – podem ensejar a penhora de unidade autônoma, inclusive com atingimento do bem de família (Lei 8.009/1990, art. 3º, IV).

A imposição judicial da cota extra, portanto, respeita os princípios da razoabilidade e da menor onerosidade da execução, conforme art. 805, parágrafo único, do CPC. Trata-se de medida menos gravosa que a eventual alienação forçada de unidades autônomas, viabilizando o adimplemento parcelado da dívida por meio do rateio mensal.

4. A jurisprudência aplicável: precedentes no mesmo sentido

O julgado em questão não é isolado. A 16ª Câmara de Direito Privado do TJRJ já havia decidido no mesmo sentido no Agravo de Instrumento nº 0035246-18.2024.8.19.0000, reconhecendo a possibilidade de fixação de cota extra por decisão judicial quando esgotadas as vias executivas típicas e evidenciada a inércia do condomínio. Nesse precedente, destacou-se que:

“(...) é possível, diante da inexistência de recursos próprios do Condomínio, seja implementada a cota extra dado o interesse comum dos condôminos.”

O voto também enfatiza que a assembleia condominial foi omissa e inoperante, não aprovando sequer o reajuste da cota ordinária necessário para cobrir as despesas correntes.

5. Conclusão

A imposição judicial de cota extra representa um instrumento legítimo e proporcional para assegurar a efetividade da execução em face de condomínio inadimplente. A jurisprudência reconhece que o direito à autogestão condominial encontra limite na obrigação de satisfazer dívidas contraídas em benefício da coletividade, não sendo admissível que os condôminos se beneficiem dos serviços essenciais e, ao mesmo tempo, deliberem pela inadimplência.

A decisão do TJRJ representa importante avanço no fortalecimento do princípio da efetividade processual e constitui referência para situações análogas, em que a inerte vontade coletiva não pode frustrar o direito do credor à satisfação de seu crédito.